Existuje dobrý důvod, proč se miliony lidí naladí každý týden, aby sledovali Fixer Upper, Flip nebo Flop, Rehab Addict a This Old House. Ať už mají zájem o převrácení domu, renovaci nebo o programy zaměřené na realitní kanceláře, Američané mají jednoznačně posedlost průmyslem bydlení a kariérami, které se kolem něj točí. Ale ne jen televizní pořady, které nás zaujmou. Podle GALLUP News je nemovitost mezi Američany nejoblíbenější investicí. Ve skutečnosti 34 procent lidí říká, že je to nejlepší dlouhodobá investice.
Abychom lépe porozuměli tomu, jak lidé vydělávají peníze na trhu s bydlením (a odhalovali některé významné televizní mylné představy podél cesty), povídali jsme si se čtyřmi ženami, které provedly působivé částky prostřednictvím nejrůznějších realitních projektů. Ať už se jedná o vedlejší ruch nebo jejich plnohodnotnou kariéru, tady je to, jak to dělají skuteční lidé - nikoli televizní hvězdy.
Adela Mizrachi, 41, Flipper
Umístění: předměstí Chicaga
Povolání: Manažer komunikace a blogger na stránce Read My Flips
Počet nemovitostí: 2 (právě teď)
Roky v oblasti nemovitostí: 1.5
Dosud vydělané peníze: 117 000 $
Co tě přitahovalo k nemovitostem? Vždy jsem viděl majetek jako základ dlouhodobého bohatství. Jde o lepší ekonomický růst a pokles. Je to majetek, je to země - něco vlastníte. Není to jako akcie, které opravdu nevíte, co vlastníte.
Jak jsi začal? Můj přítel John a já jsme začali chodit, a on se převrátil předtím. Je licencovaným realitním agentem ve společnosti Mark Allen Realty. Během šesti měsíců od randění jsme kupovali naši první nemovitost a obracející ji společně.
Je důležité mít partnera? Bez Johna bych to nemohl udělat. Provádí veškerou analýzu trhu a dělá spoustu práce - tak jsme ušetřili spoustu peněz. Je to práce na plný úvazek mezi námi dvěma.
Nejnáročnější část: Největší překážkou je dostat se z nuly na jednu nemovitost. Jakmile projdete první, je toho tolik učení, že se stane, že bude zcela jasné, zda stojí za to to udělat znovu. Nyní nabízíme nabídky.
Najít spolehlivých a rozumných dodavatelů je další velká výzva - je to skoro jako dva opačné konce spektra. Pokud jsou spolehlivé, s největší pravděpodobností si účtují mnohem více.
A povolovací proces může být ohromující. Nemyslím si, že mnoho lidí chápe, jak byrokratické vesnice mohou být. Například jsme udělali papírování pro povolení a trvá to měsíc až šest týdnů, než se něco vrátí. A nemůžete se dotknout domu, než získáte povolení.
„Měl bych napsat knihu s názvem„ Co ti HGTV neříká. ““
Kolik peněz potřebujete, abyste mohli začít: Měl bych napsat knihu s názvem Co HGTV neříká . Věc, která mě šílí, jsou jejich rychlé výpočty. Existují náklady na držení, daně, pojištění, úroky - všechny tyto věci se sčítají. Nezohledňují také náklady na realitní kanceláře. V domě, který jsme převrátili a prodali za 275 000 dolarů, jsem utratil 13 760 dolarů za náklady na realitní kanceláře.
Měli byste rozpočet na uzavření nákladů na nákup, které jsou 1, 5 procenta z kupní ceny, nákladů na uzavření na prodej, které jsou 1, 5 procenta z hodnoty po opravě (ARV), poplatků za realitní kanceláře, které jsou 5 procent z ARV, a drží náklady, které pokrývají daně, pojištění, služby a úroky, které obvykle odhaduji mezi 1 000 - 1 500 $ měsíčně. To vše pak musíte přidat k nákladům na nemovitost a nákladům na renovaci. Obvykle děláme 5-10 procent vyrovnávací paměti pro neočekávané náklady, které vzniknou během renovace. A musíte se zeptat sami sebe, mohu si dovolit ztratit na tom peníze? protože se to může stát.
Nejlepší tipy pro začátečníky: Zdvojnásobte dobu, o které si myslíte, že na ni budete muset strávit. Pokud si myslíte, že to bude trvat měsíc, změňte to na dva. A váš první projekt bude vždy trvat mnohem více času, protože stále zkoušíte vody, a jakmile víte, co se vám líbí, prostě to zopakujete z domu do domu.
Jamie Crouch, 33 let, agent a správce nemovitostí
Místo: Tulsa, Oklahoma
Povolání: Realitní makléř, podnikatel a správce nemovitostí
Počet nemovitostí: 4 (včetně jejího vlastního domu) plus 35, které spravuje
Roky v oblasti nemovitostí: 14
Dosud vydělané peníze: 200 000 $ +
Co tě přitahovalo k nemovitostem? Když dlouhodobě vlastníte nemovitosti, říkáme jim peníze na probuzení, protože jakmile se probudíte, vyděláváte peníze vlastnictvím nájemních nemovitostí. Vytváří příjem, aniž byste museli chodit do práce. Je to pěkný vedlejší zdroj a může to udělat kdokoli. Místo toho, abych měl 401k, bude můj odchod do důchodu našimi investičními nemovitostmi. Až se dostanu do věkové hranice pro odchod do důchodu, budou jim vypláceny, takže veškerý ten peněžní tok z nájemného bude to, co udělám pro svůj odchod do důchodu.
Jak jsi začal? Nemovitost je v mé krvi. Moji rodiče vlastnili nájemní majetek, když jsem byl malý, a v 19 letech se ptali, zda bych je chtěl začít spravovat. Když jsem šel na vysokou školu, zabral jsem se do nemovitostí a získal jsem licenci na nemovitosti.
Začali jsme stavbou vlastního majetku (můj manžel je dodavatelem), a poté prodejem tohoto domu jsme dokázali vydělat dost peněz na to, abych dal peníze a začali investovat do nemovitostí.
Je důležité mít partnera? Můj manžel je moje volná práce. Je velmi užitečný a pracuje pro komerční smluvní společnost.
Nejnáročnější část: Nejtěžší pro mě bylo začátek. Před rokem 2008 byl úvěrový průmysl hodně jiný. Nyní více poskytovatelů půjček vyžaduje zhruba o 20 procent méně, takže je opravdu těžké začít, pokud nemáte hotovost.
Nejlepší způsob, jak začít, je proměnit váš dům v pronajímatelnou nemovitost, když jste připraveni se stěhovat - tak to většina lidí dělá, protože je těžké přijít s požadovanými 20 procenty dolů. Jakmile začnete, stane se to nekonečně snazší.
„Jestli o tom nic nevíš a slepě na to skočíš, jeden špatný obchod tě úplně vyhladí.“
Nejpřínosnější část: Je těžké pěstovat vaše bohatství a nemovitost byla skvělým zdrojem pro mého manžela a já jen to udělat. Začali jsme investovat do našich dvaceti let.
Kolik peněz potřebujete, abyste mohli začít: Závisí to na mnoha faktorech. Nemovitost není řezaná a suchá. Každá dohoda je jiná. Doporučuji „pravidlo 50 procent“: Pokud máte nemovitost, o kterou máte zájem, můžete prozkoumat, za kolik by si pronajala, a pak asi 50 procent z tohoto nájemného bude na výdaje, pojištění, opravy atd. Poté určíte, jaká bude vaše hypoteční splátka a zda budou peněžní toky vydělávat a vyděláváte peníze.
Nejlepší tip pro začátečníky: Musíte přijít na to, co chcete, aby nemovitost pro vás udělala. Chcete, aby to byl váš důchodový plán a pomohl vám to doplnit? Snažíte se vydělat rychlou hotovost? Musíte přijít na to, jaký máte cíl, a pak najít někoho ve svém okolí, mentora, který vás může skrz něj vysvětlit a vysvětlit věci a výstupy.
Také se chcete ujistit, že máte dobrý tým - mít dodavatele, kterého znáte a kterému důvěřujete, CPA, který vás provede daněmi, správcem nemovitosti, pokud jej nechcete spravovat sami, a realitní agent, který se specializuje na investice. Pokud o tom nic nevíte a slepě na to skočíte, pak vás jeden špatný obchod zcela vymaže.
Nichole Stohler, 44 let, podnikatel
Místo: Scottsdale, Arizona
Povolání: Podnikatel, Rodinný dům a Investor do hotelu
Počet nemovitostí: 1 hotel a 3 domy
Roky v oblasti nemovitostí: 8
Dosud vydělané peníze: „Během čtyř let jsme čtyřnásobně zvýšili naši počáteční investici.“
Co tě přitahovalo k nemovitostem? Byli jsme o dva roky manželství; Opravdu jsme neměli žádné peníze, takže jsem trávil spoustu času čtením knih o osobních financích a během tohoto procesu jsem narazil na Rich Dad Poor Dad . Okamžitě jsem se zaregistroval, abychom šli na seminář o nemovitostech, abychom se dozvěděli více o investování, a my jsme skočili hned.
Jak jsi začal? Zjistili jsme, že univerzita v našem městě vlastní několik nemovitostí, ale nechtěla je spravovat, takže jsme je dostali všechny na financování prodejce. Nemuseli jsme brát půjčky, ale museli jsme přijít s platbami zálohy a my jsme na to použili zálohy na kreditní karty. Opravdu jsme nevěděli, co děláme. Realita je taková, že na semináři se budete rozjímat, ale nejedná se o praktické řízení a to, co do něj skutečně jde. Bylo tolik kusů, kterým jsme nerozuměli.
Nebyli jsme v tom úspěšní. Nakonec jsme museli vrátit nemovitosti, ztratili jsme peníze během této doby a měli jsme dluhy z záloh na kreditní karty. Probudil jsem se v noci, nemohl jsem spát a přemýšlel, jak jsme se vyšplhali z této díry. Naším řešením bylo prodat náš dům a nastěhovat se s rodiči.
Dlouho jsme znovu neinvestovali. Pak jsem v roce 2011 znovu dostal chybu a myslel jsem, že bychom mohli udělat lepší práci. Podruhé jsme byli úspěšní, ale nikdy jsme nezapomněli na to, čím jsme prošli na začátku.
"Probudil jsem se v noci, nemohl jsem spát a přemýšlel, jak jsme vyšplhali z této díry."
Je důležité mít partnera? Nemyslím si, že je to nutné, ale pomáhá sdílet pracovní vytížení.
Nejpřínosnější část: Pomoc lidem. Můj manžel je opravdu hrdý na jednoho z našich správců nemovitostí. Udělal některé chyby dříve v životě a sloužil čas ve vězení za nenásilné zločiny, takže mu nikdo nedal šanci. Můj manžel viděl, že je to tvrdý dělník a někdo s vůdčími schopnostmi, takže mu pomohl naučit se lana. A když jsme tento majetek prodali, můj manžel vřele doporučil stejného pána novým majitelům, vzali ho, zvýšili plat a nyní spravuje tři nemovitosti.
Kolik peněz potřebujete, abyste mohli začít: Chystáte se žít v nemovitosti, nebo již máte vlastní primární bydliště a koupíte je pouze jako investiční nemovitost? To je opravdu důležité rozhodnutí, protože pokud budete bydlet v nemovitosti, můžete získat půjčku FHA (federální správa bydlení), půjčku VA (záležitosti veteránů) nebo půjčku s velmi nízkými penězi. Pokud je to pravda, VA nemá žádné peníze.
Závisí to na trhu, ale právě teď potřebujete kolem 25 procent kupní ceny dolů. Pro většinu země právě teď byste mohli domluvit přibližně 200 000 dolarů na dům, z čehož budete potřebovat 25 procent. Budete také potřebovat nějaké rezervy.
Nejlepší tip pro začátečníky: Nemovitost je dobrá, stojí za to, ale není dokonalá, takže si očekávejte na správné úrovni. Plán na pomalou výstavbu - možná jednu nemovitost za rok.
Také požádejte o pomoc. Většina dalších investorů vám pomůže - jděte do komunitní skupiny nebo do Meetupu. A BiggerPockets.com předává jeden z nejcennějších zdrojů zdarma pro každého, kdo chce investovat do nemovitostí.
Keisha Blair, 40, pronajímatel
Místo: Ottawa, Kanada
Povolání: Pronajímatel, Podnikatel
Počet nemovitostí: 3 (2 v Kanadě a 1 v New Yorku)
Roky v oblasti nemovitostí: 10
Dosud vydělané peníze: Dostalo se mi takového druhu finanční svobody, kde vím, jestli bych potřeboval vzít volno, co bych mohl. Poté, co můj manžel zemřel, jsem vzal jeden rok nezaplacené volno a za tím byla nemovitost. A jeden z důvodů, proč si mohu dovolit dát své tři děti do soukromé školy, je kvůli nemovitostem.
Jak jsi začal? Začal jsem před deseti lety, když jsem si uvědomil, že důchody zaměstnavatelů prostě neposkytují to, co by mohly být. Začali jsme investovat do nemovitostí, abychom tuto mezeru napravili. V té době jsem do myšlenky na zásoby opravdu nebyl. Více mě zajímaly hmatatelné investice, které jsem viděl. Nemovitost byla jedním z těch hmotných aktiv, které jsem mohl každý den řídit a podívat se na ně. Začali jsme malé s jedním bytem, který byl v naší oblasti a nebylo by těžké pronajmout ho, protože to bylo v oblasti, která byla v blízkosti škol, parků, autobusových zastávek a několika zařízení.
Je důležité mít partnera? Začal jsem investovat do nemovitostí, když můj manžel žil. Udělali jsme to společně. [Poté, co zemřel] jsem se rozhodl ponechat [vlastnosti] a jít to sám. Zachoval jsem všechny své investice a je to to nejlepší, co jsem kdy udělal. Povzbuzoval bych svobodné ženy nebo dokonce vdovy, aby považovaly nemovitost za investici. To lze provést samostatně.
„Když se život náhle změní, jsi rád, díky bohu, že mám tyto investice. Ženy by měly přemýšlet o diverzifikaci svých investic. Vždy je dobré být připraven.“
Nejnáročnější část: Když můj manžel zemřel, bylo to opravdu náročné. Většinu práce udělal z hlediska majetku a jeho údržby. Byl také CPA, takže účetnictví by měl přijít daňový čas. Nakonec jsem najal správce nemovitosti. Bylo to dražší, ale výhodnější.
Další věc, kterou považuji za náročnou, jsou volná místa. Řekněme, že máte neobsazené místo po dobu šesti měsíců, musíte tento majetek nosit tak dlouho, aniž byste měli příjem. A s volnými místy přichází obrat a potřeba znovu připravit nemovitost pro nové nájemníky. Obrat je nákladný.
Nejpřínosnější část: Flexibilita pro volný čas, péči o malé děti nebo sledování jiných zájmů nebo kariéry. Ani jsem na to nepřemýšlel, ale pak můj manžel zemřel, když mi bylo 31. Když se tvůj život náhle změní, pak jsi jako, díky bohu, že mám tyto investice, protože mi to pomůže péče o děti. Ženy by měly přemýšlet o diverzifikaci svých investic. Nikdy to nevíte a vždy je dobré být připraven.
Kolik peněz potřebujete, abyste mohli začít: Musíte mít dostatečné finanční prostředky a finanční polštář. Existují různé způsoby, jak toho dosáhnout - pákový efekt, refinancování, HELOC (úvěrová linie vlastního kapitálu). Ale ať už je to cokoli, příliš se nevyužívejte.
Je těžké určit číslo, ale musíte mít dost na zálohu a údržbu. Pro údržbu jsem vyčlenil malou částku, například 150 USD měsíčně. Jen tak, že pokud se něco stane, dojde-li k nouzové situaci, můžu to financovat.
Měli byste také rozpočet na tři až šest měsíců bez nájemce. Ve většině případů skončíte s majetkem bez nájemníků a nemůžete inzerovat nájemce až po datu uzávěrky, takže se vám vrátí možná čtyři měsíce - nejhorší případ, šest měsíců. Možná zjistíte, že nejsou ideální, a musíte je odmítnout, protože si myslíte, že to nemusí fungovat. Musel jsem se vzdát příjmu, abych mohl najít správného nájemce.
Nejlepší tip pro začátečníky: Moje nejlepší rada je podívat se do oblastí, kde ceny nemovitostí nejen rostou, ale budou také přitažlivé pro nájemce - kolem univerzit, poblíž podniků, na chodbě v centru města. I když to bývá o něco dražší, rozhodně to vyjde, protože riziko neobsazenosti a obratu je nižší. A nikdy neinvestuji do nemovitosti, ve které bych nežil.
